2008.05.30. 15:52

Lakáscsere jelzálog mellett

A közvélekedéssel ellentétben nem akadálya a lakáscserének, ha az ingatlanunkra felvett hitelt még nem fizettük vissza. A mind intenzívebb versenynek köszönhetőn ugyanis a bankok rendkívül rugalmasak a jelzáloggal terhelt ingatlanok adás-vételénél.

Molnár Sándor

[caption id="" align="alignleft" width="180"] fotó: Kallus György
[/caption]A lakossági ingatlan-adás-vételek alig harmada számít manapság rutinügyletnek – állítják a lapunk által megkérdezett szakértők. Rutinügyletnek azokat a tranzakciókat tartják, ahol sem az ingatlan vevője, sem az eladója nem vesz, vett igénybe hitelt, vagy ahol a vevő ugyan kölcsönt vesz fel, ám az eladó ingatlanja tehermentes. Előbbi az összes rutinügylet harmadát, utóbbi a kétharmadát teszi ki.

Látható tehát, hogy az ügyletek kétharmada „bonyolultnak" számít. A leggyakoribb eset, hogy az eladó még nem fizette vissza a felvett kölcsönt, ezért az ingatlanját jelzálog terheli. Ilyenkor a lakás elidegenítési tilalom alatt áll, vagyis eladni csak a fennálló hiteltartozás megfizetése után lehet. Ez azonban ma már semminek sem akadálya. Bánfalvi László, az OC Hitelcentrum vezetőjének segítségével megvizsgáltuk a lehetőségeket:

1. Készpénzes fizetés
A legegyszerűbb eset, ha a vevőnek a rendelkezésére áll a teljes vételár. Ilyenkor az adás-vételi szerződésben kell rögzíteni, hogy a vételi összeg milyen arányban oszlik meg az eladó és annak bankja között. Fontos tudni, hogy az eladó számára külön költséget jelent az ingatlanjára felvett kölcsön idő előtti visszafizetése. A bankok az ilyen esetekben ugyanis „büntetődíjat" rónak ki. A végtörlesztés tarifája lehet százalékos, ilyenkor a hátralévő hitelösszeg határozza meg, hogy mennyit kell fizetni. Vagy lehet fix, mondjuk 150 ezer forint. Egyes konstrukciókban pedig az is előfordul, hogy a futamidő elején többe, a végefelé kevesebbe kerül a kiszállás a hitelből.

2. Ha elég az önerő
Nem változik a helyzet, ha a vevő is kölcsönből vásárol, de az önereje akkora vagy nagyobb, mint az eladó hátralévő hitelösszege. Ilyenkor az önerőt az eladó fennálló kölcsöntartozásának a kifizetésére kell fordítani, amit szintén az adás-vételi szerződésben kell rögzíteni. Az önerő feletti részt (azaz a vevő által felvett hitelt) ezután utalja át az eladónak a vevő bankja.

3. Ha kevés az önerő
Ma már azonban az sem okoz problémát, ha a vevő önereje nem elég ahhoz, hogy abból az eladó a hátralévő hiteltartozását kiegyenlítse. A bankok ugyanis rendkívül rugalmasak, az ilyen típusú ügylet bevett szokásnak számít a pénzintézetek között. Ilyenkor a vevő bankja egyrészt

Végtörlesztési díjak (deviza alapú, ingatlanfedezetű hitel esetén)

Budapest Bank: 50 000Ft

CIB: 30 000Ft

Citibank: 35 000Ft

Erste: 50 000Ft

FHB: 4%

K&H: 1,5%, min. 100 000Ft

MKB: 0,5%, min. 32 000Ft

OTP Bank: 1,7%, min. 220 frank/140 euró/22 000 jen

Raiffeisen Bank: 35 000Ft

Unicredit: 30 000Ft

Forrás: PSZÁFutal az eladónak (a teljes vételár és a hátralévő hitelösszeg közötti részt), másrészt az eladó bankjának (a teljes hitelösszeg és a vevő önereje közötti részt). A vevő által kifizetett önerőt szintén az eladó bankja kapja.

4. És a szocpol?
Jelentősen bonyolítja a helyzetet, ha az eladó lakásépítési és -vásárlási kedvezményt, ismertebb nevén szocpolt vett fel. A jelenlegi szabályozás szerint ugyanis ha a szocpolos ingatlant 10 éven belül értékesíti tulajdonosa, akkor a támogatást vissza kell fizetni. Igen ám, de a szabályozásban az is szerepel, hogy ha egy éven belül az eladásból befolyó teljes összeget újabb ingatlan vásárlására költik, akkor a szocpolt nem kell visszafizetni. Figyeljünk azonban oda, az átmeneti időszakra ugyanis, vagyis amíg nincs meg az új lakás, a szocpol összegét letétbe kell helyezni vagy a Magyar Államkincstárnál vagy ügyvédnél!

5. Áthidaló hitel
Néha az is előfordul, hogy bár már kiszemeltük és meg szeretnénk vásárolni az új ingatlant, de a régit még nem adtuk el. Ilyen esetekben segítség az áthidaló hitel, amelyet az új ingatlan megvásárlására tudunk fordítani. Ám nagyon oda kell figyelni, az áthidaló hitel ugyanis viszonylag kötött konstrukció! Egyrészt a bankok általában csak 2 évre nyújtják, vagyis könnyen időzavarba kerülhetünk, ha eladó ingatlanunkat valami miatt nem tudjuk értékesíteni. Másrészt a bankok általában plafont szabnak meg: a maximális hitelösszeg 15 millió forint szokott lenni. Végezetül komoly bonyodalmat tud okozni, ha az eladó ingatlanunkat már terheli jelzálog. Az áthidaló hitelt is a régi ingatlanunkra terheli ugyanis a bank, és ha egy új pénzintézettel állunk kapcsolatban, akkor ez két jelzálogot jelentene. Ezt azonban a bankok nem engedik, így a korábbi kölcsönt ki kell fizetni az áthidaló hitel összegéből.