Maffia nincs, kóklerek vannak

[caption id="" align="alignleft" width="323"] Olykor a közvetítő nem nézi meg az ingatlant, így azt sem tudja, mit ajánl az ügyfélnek
[/caption]Nehéz eldönteni, hogy két állítás közül melyik igaz: azért fordulnak kevesen ingatlanközvetítőhöz, mert nem bíznak bennük, vagy azért sok a megbízhatatlan a pályán, mert az ügyfelek nem kényszerítik ki a minőségi szolgáltatást. Azt az érintettek is elismerik, hogy szükség van a törvényi szabályozásra, amelynek tervezete a parlament előtt van. Igaz, ezt a lakásmaffia elleni küzdelemmel indokolják, noha a szervezett bűnözést nagyítóval sem találják a piac szereplői. Még a rossz ingatlanközvetítő is bizonyos szűrést végez, a maffia pedig ezt nem szereti – mondta Vukovári Győző ügyvéd. Ugyanezt állítja a Magyar Ingatlanszövetség (MaIsz) elnöke, Mehrli Péter, s a jogszabály előkészítésében is részt vett – neve említésének mellőzését kérő – szakember is egyetért ezzel.
Rémisztő történeteket sokan tudnak mesélni. „Odakent” ügyintézés, lóhalálában végzett kiközvetítés, már nem érvényes kínálati-keresleti címek. Olykor már az átverés határát súroló „szakvélemény” arról, hogy az eladni kívánt lakás csak több millióval (harminc százalékkal) kevesebbért fog elkelni, hogy aztán a tulajdonos még az eredeti árnál is többért találjon vevőt. Mehrli Péter szerint ez legfeljebb hiányos felkészültséggel magyarázható. Az ügyvéd viszont állítja:
a legkevesebb ismerettel bíró ingatlanos sem tévedhet ekkorát, ilyenkor a lakás olcsó megszerzésének szándéka gyanítható.
A sokak szerint kaotikus állapotok közt kísérel némi rendet vágni a törvényjavaslat. Az „egyszerű” ingatlanközvetítés tartalma nem változna, csak törvényi szabályozást kap. Maradna feltételként a középfokú képesítés. Az ennél többet végzők az ingatlanvagyon-értékelés és -közvetítés új kategóriájában tevékenykednének. Ez már a komplex, nagyobb ingatlanberuházásokra jellemző ismereteket és emelt szintű képesítést kíván. Tilos lesz ingatlanközvetítést végeznie annak, akit szabadságvesztésre elítéltek, a tevékenységtől bíróság által eltiltottak, munkájuk során nagy köztartozást halmoztak fel.
Nincs országos nyilvántartás arról, hány ingatlanközvetítő van az országban. A regiszterek a megyei városok jegyzőinél és a cégbíróságokon vannak (az egyéni vállalkozókról, illetve a társasági formában működő irodákról). A Füti Omega Ingatlaniskola oktatási igazgatója, Harnos László nyolcezerre teszi az aktív közvetítők számát, a MaIsz elnöke négy-öt ezerre, de találkoztunk húszezres számmal is. Arról sincs adat, milyen értékű ingatlan forgalmazásában közreműködnek a közvetítők. Átlagosan húsz százalék az ügyletekben igénybe vett szolgáltatás aránya (nyugaton 60-80 százalék). Mivel a nagy beruházások szinte mindegyikében alkalmaznak profikat, valószínű, hogy a lakossági ingatlanügyletek körében elenyésző a szaksegítség száma. Ehhez az egyszerűbb szolgáltatás színvonalának is emelkednie kell – ismerik el a megkérdezettek is. Ma még túl sok az aktatáskás-mobiltelefonos közvetítő, akik gyakran csak címkiajánlást végeznek. Probléma – mondja Vukovári Győző ügyvéd –, hogy a közvetítők gyakran a mielőbbi üzletet szeretnék tető alá hozni, nem törődve a minél jobb ár kialkudásával.
A MaIsz mindenesetre ingatlanközvetítői kódexet szeretne kidolgozni – mondta Mehrli Péter. A bizalom növelését szolgálja az is, hogy ötszáz tagirodájuk (két és fél ezer közvetítő szakember) számára kötelező felelősségbiztosítást kötni, amelyből a rajtuk kívüli kár megtéríthető, de a közvetítő „műhibája” esetén is követelhető a kártérítés.

Közvetítői etikett

A MaIsz ajánlást készített arról, hogyan járjanak el az ingatlanközvetítők. Az ingatlant a közvetítő nézze meg kiajánlás előtt, a tulajdoni lapra is tekintsen rá. Foglalják írásba a megbízóval az ajánlati kötöttséget. Legyen jelen, amikor az ügyfél megnézi az ingatlant. A MaIsz elhárítja a felelősséget a forgalmazás sikertelenségéért.

Vukovári Győző ügyvéd szerint viszont ha az eladó és a vevő valamelyikének nem megfelelő a partner, akkor a közvetítő nem végzett jó munkát. Ezért azt javasolja, hogy a szerződésben kössék ki a megbízók: a díj csak aláírt szerződés után jár. Ha előbb szakad meg a megbízás, akkor csak néhány tízezer forint munkadíj jár. Figyeljünk arra, hogy a közvetítő tudja-e, ha a vevő kölcsönből fizet, s kiszűri-e azt, akinek a bank akkor folyósítja a hitelt, amikor már túl késő az eladónak.

Gyakori konfliktusforrás, hogy sok iroda csak kizárólagos megbízási szerződést hajlandó kötni. Ez azt jelenti, hogy ha a megbízó máson keresztül értékesíti az ingatlant, az iroda követelheti a jutalékot, akár egy év múlva jelentkezve érte.

A MaIsz pártolja ezt, máskülönben ugyanannak az ingatlannak „sok ára lesz a piacon” – indokolja az elnöke. Vukovári Győző ügyvéd viszont elfogadhatatlannak tartja ezt az ügyfelek szempontjából. Hiszen – teszi hozzá – a kizárólagosság nem köti a közvetítőt, az akár más irodát is bevonhat a keresésbe. Ezért azt ajánlja, hogy ilyen megbízást ne adjunk. Legfeljebb – ért egyet a felvetéssel – olyat, amely ésszerű (pár hetes) határidőben korlátozza a kizárólagosságot.

A MaIsz ajánlást készített arról, hogyan járjanak el az ingatlanközvetítők. Az ingatlant a közvetítő nézze meg kiajánlás előtt, a tulajdoni lapra is tekintsen rá. Foglalják írásba a megbízóval az ajánlati kötöttséget. Legyen jelen, amikor az ügyfél megnézi az ingatlant. A MaIsz elhárítja a felelősséget a forgalmazás sikertelenségéért.

Vukovári Győző ügyvéd szerint viszont ha az eladó és a vevő valamelyikének nem megfelelő a partner, akkor a közvetítő nem végzett jó munkát. Ezért azt javasolja, hogy a szerződésben kössék ki a megbízók: a díj csak aláírt szerződés után jár. Ha előbb szakad meg a megbízás, akkor csak néhány tízezer forint munkadíj jár. Figyeljünk arra, hogy a közvetítő tudja-e, ha a vevő kölcsönből fizet, s kiszűri-e azt, akinek a bank akkor folyósítja a hitelt, amikor már túl késő az eladónak. Lehetőleg ne adjunk kizárólagos megbízást

Gyakori konfliktusforrás, hogy sok iroda csak kizárólagos megbízási szerződést hajlandó kötni. Ez azt jelenti, hogy ha a megbízó máson keresztül értékesíti az ingatlant, az iroda követelheti a jutalékot, akár egy év múlva jelentkezve érte.

A MaIsz pártolja ezt, máskülönben ugyanannak az ingatlannak „sok ára lesz a piacon” – indokolja az elnöke. Vukovári Győző ügyvéd viszont elfogadhatatlannak tartja ezt az ügyfelek szempontjából. Hiszen – teszi hozzá – a kizárólagosság nem köti a közvetítőt, az akár más irodát is bevonhat a keresésbe. Ezért azt ajánlja, hogy ilyen megbízást ne adjunk. Legfeljebb – ért egyet a felvetéssel – olyat, amely ésszerű (pár hetes) határidőben korlátozza a kizárólagosságot. Olykor a közvetítő nem nézi meg az ingatlant, így azt sem tudja, mit ajánl az ügyfélnek -->