Ne legyen riasztó a jelzálog!

Napjainkban nem ritka az olyan ingatlan megvásárlásának szándéka, amikor az eladandó ingatlant banki jelzálog terheli. Ez a teher a vevőt sokszor visszariasztja a vásárlástól, hiszen a terhet az eladó éppen a vételárból kívánja rendezni. Látszólag legegyszerűbb megoldás, hogy a vevő a vételárat – illetőleg annak egy részét – foglalóként vagy előlegként kifizeti az eladónak és rábízza a teher töröltetésének elvégzését. Nos, ez a megoldás, különösen a vevőre nézve a lehető legrosszabb, mert így az eladó megteheti, hogy az átadott vételárrészt másra használja fel, a tehermentesítést elmulasztja, és a vevő polgári peres úton kísérelheti meg az átadott összeget visszakövetelni. Tekintettel arra, hogy a szerződés szerkesztésénél eljáró ügyvéd kötelessége mindkét fél érdekeinek egyenlő képviselete, a fentebbi eljárást szakmai lelkiismerettel meg sem engedheti.

Létezik azonban egy olyan megoldás, amely mindkét fél érdekeit védi és amellyel a vevő biztonságban is tudhatja az általa kifizetett vételárat, az eladó pedig rá van kényszerítve arra, hogy ezt a pénzt valójában a teher törlésére fordítsa.

Ez a következő:
A szerződést szerkesztő ügyvéd kötelessége, hogy az eladótól a szerződés megkötésének időpontjára a hátralékos tartozásról a banki hiteles, legalább 8 napnál nem régebbi egyenlegkimutatást elkérje. Ebben az okiratban szerepelnie kell egy olyan technikai bankszámlaszámnak, amelyre a pénzintézet az egyenleg kimutatásban szereplő valamennyi követelésének (beleértve az előtörlesztési és mindenfajta banki költséget) kiegyenlítését kéri. Ehhez a technikai bankszámlaszámhoz csak a pénzintézet férhet hozzá, az eladó a beérkezett összegről nem rendelkezhet.
A vevőnek tehát nincs más dolga, mint a vételárat a megfelelő közléssel közvetlenül befizetni erre az adásvételi szerződésben feltüntetett technikai bankszámlaszámra. Az összegből a bank az általa kiadott egyenlegközlésben szereplő valamennyi jogos követelését kiegyenlíti, majd az eladónak a vételárból esetlegesen járó különbözetet közvetlenül átutalja az eladó által az adásvételi szerződésben megadott olyan magánszámlára, amely már csak az eladó rendelkezése alatt áll.
A banki követelés kiegyenlítésével a pénzintézetnek kötelessége kiadni a földhivatalhoz címzett törlési engedélyt, amelyet az ügyvéd vagy az eladó továbbít a földhivatalnak.
A fentiekkel az eladó biztonságosan jut hozzá a vételárból megmaradt részhez, a vevő pedig biztos lehet abban, hogy a vételár általa kifizetett megfelelő része valóban a teher törlését szolgálta, így tehermentes tulajdonszerzésének akadálya már nem lehet.