Milyen lesz idén az ingatlanpiac? - Élénkülés jöhet, áremelkedés nélkül

Azt már az Otthon Centrum kissé meghökkentő felméréséből tudjuk, hogy tavaly a hazai ingatlant vásárlók közel 70 százaléka készpénzzel fizetett, és csak alig több mint 17 százalékuk vette igénybe a piaci hiteleket. Ez a fejlődő országokbéli adat annak ellenére is döbbenetes, hogy ismerjük a banki hitelkamatok alakulását az év folyamán. Azt is tudjuk viszont, hogy az ingatlanbefektetéseket már megelőzték az állampapír-befektetések, amelyek sokkal nagyobb hozamra képesek, mint a kiadott lakások. Ami az albérletek alakulásáról is elmond ezt-azt.

Az élénkülés mértéke

Az állami támogatásokat alig 12,5 százalék vette igénybe, ami akkor is kevés, ha tudjuk, hogy az ingatlanpiacon milyen szerencsétlenre sikeredett az idei év. Igazuk lett a kételkedőknek, hogy a kormányzati támogatások a fiatalok körében még nem érik el azt a kritikus tömeget, amely a kereslet valódi élénküléséhez szükséges. Ennek ellenére mindenki optimista a januári változások előtt. Tegyük hozzá, van ok rá. Kisebbé válnak a havi törlesztőrészletek, a modern ingatlanok reálértéke javul, kiterjesztették a használt ingatlanokra is, az első lakáshoz jutók helyzete könnyebbé válik, főleg, ha a 10 százalékos önrész is bekerül a csomagba.

Hogy mindez mire lesz elég, az Ingatlanbazár nem merné megjósolni, de mindenki érdekében a piaci élénkülést várják. Az sem mindegy, hogy milyen ingatlankategóriákat mozgat meg a 2024-es csok plusz. Az idei évben kismértékben, a vidéknek köszönhetően valamennyivel több használt családi házat adtak el, mint lakást, bár az OC hozzáteszi, hogy idén is az új építésű ingatlan volt a vágyak non plus ultrája, csupán az ára riasztotta el a csok igénybe vevőit. Idén az új építésűek vásárlása a magas árak miatt nem ment másképp, mint piaci hitelekkel, kiegészítéssel.

2040-re eltűnik a gázfűtés?

Különösen azután, hogy decemberben jelent meg az Európai Unió legújabb klímatörekvése, amely szerint 2040-ig az unió országaiban nem akarnak gázkazánfűtésű lakóingatlanokat látni. Európában ugyanis nem az autók, hanem a lakóházak a felelősek az üvegházhatású gázok kibocsátásának 40 százalékáért. Márpedig az új építésű ingatlanok már modern technológiával készülnek, a napelem is közismert itthon, az új építésű értékállósága így az árát is legyőzheti. Mivel a piaci hitelek kamatai is lefelé tendálnak, még mindig érdemesebb lehet új építésűre vadászni, mint egy hagyományos fűtési technikájú használtra. Ez a keresleti irány pedig ideiglenesen ismét feljebb viheti az új építésű árakat. De nem a végtelenségig, hiszen az infláció csökkenőben, a reálkeresetek pedig helyreállóban vannak.

Több lehet az eladott lakás

A másik 2024-re vonatkoztatott delphoi-jóslat szerint a csok plusz igénybe vevői már elsősorban a lakáspiacon érdeklődnek, és a lakáseladások száma meghaladhatja majd a családi házakét. Jelenleg ennek nem sok bizonyítéka van, az Ingatlanbazár szerint is csak az támaszthatja alá, hogy lakásból hagyományosan nagyobb a kínálat, és hiába vásároltak több családi házat, a lakásokra indított keresések száma idén is nagyobb volt.
Az biztosnak tűnik, hogy a korszerűtlen technológiával felszerelt ingatlanok itt sem rúghatnak majd labdába.

Felújítási program is lehet?

A 2024-es helyzetet árnyalják a magyar építőanyagárak is. Ha az idei – még a Covid-időkből – begyűrűző árválság enyhül, magyarán alacsonyabbak lesznek az építőanyagok árai, elindulhat a korszerűtlenül szigetelt és korszerűtlen technológiával fűtött ingatlanok felvásárlásának és átalakításának piaca is. Az új falusi csok sikerétől is függ, hogy ez hol kezdődik el: a kistelepüléseken vagy a városokban, ahol a közhiedelemmel ellentétben szintén sok az ilyen ingatlan. Az EU-elképzelés mindenesetre a tagállamokra bízza a gáztüzelés eltüntetését, és ha ez itthon megmarad a szakmaiság talaján, vagyis nem keveredik a politika bűvkörébe, akkor a panelprogram mintájára akár egy Kádár-kocka állami felújítási program tervére is számíthatunk.