Csökkennének, de mégis nőnek az árak az ingatlanpiacon

A KSH jóvoltából ritka ijesztő számok jelentek meg a hazai ingatlanpiac teljesítményéről. A már eleve csökkenő tavalyi évhez képest is átlag 30 százalék körüli az értékesített ingatlanok átlagos csökkenése (az arányok 40–60 százalékos csökkenés között változnak területtől és ingatlantípustól függően), és ezt is csak a korábban leszerződött és most átadott új építésűek mentették meg valamennyire. Igaz, rájuk a jövőben nem lehet keresletként számolni a csúcsárak miatt. Maguk az új építésűek is jókora mínuszban vannak, főleg a korábban szétkapkodott fővárosi régióban, és vannak hagyományosan húzó vármegyeszékhelyek – mint például Győr –, amelyek mostanra teljesen leálltak. Az egyetlen vármegye, ahol a piac tartotta magát valamennyire, Hajdú-Bihar, ahol nyilvánvalóan az ipari beruházások vonzották a befektetési ingatlanokra vadászókat.

A helyzet már senkit nem lep meg, és annyival tisztult, hogy a városi lakáscélú, kedvezményes családi hitelek kivezetése után év végéig a kiváró csokosoknak is dönteniük kell. Közülük is a jelenlegi városi csok eddigi kivárói kerültek kellemetlen helyzetbe, nekik egyszerre kell döntést hozni az élethelyzetükről, és megtalálni egy elérhető árú ingatlant. Az Ingatlanbazár szerint ők lehetnek azok, akik vásárlói oldalról leghamarabb feladják a kivárást, nekik 10 millió forint is múlhat ezen. Az infláció csökkenése ellenére nem ennyire világos, hogy az ingatlanárak hogyan fognak viselkedni.

Jellemző, hogy a nyári klasszikus, a Balaton környéke lakóingatlanban egyike maradt a legkevésbé adott-vett területeknek. Ennek az oka az, hogy a tulajdonosok itt voltak a legkevésbé nyitottak az áralkura, és makacsul tartották az árat azokkal a vásárlókkal szemben, akik ezt a legkevésbé sem voltak hajlandóak megfizetni. Az ár tartását támasztják alá az Otthon Centrum elemzési adatai is. Az OC szerint tavalyhoz képest átlag 5,7 százalékos volt az áremelkedés. A legnagyobb felértékelődést a Dél-Alföld érte el közel 15 százalékkal, de a Nyugat-Dunántúl is 13,5 százalékot nőtt. A területi felértékelődések mértéke nagyon változó, és jellemző, hogy a fővárosi 9–10 százalék még mindig az átlag fölött van.

A falvakban valamivel más oka van a hatalmas árakon hirdetett, de elavult fűtési technológiájú kockaházaknak. Az áraknak elvileg már csökkenniük kellett volna a meghirdetett árban is. Nominális értékben ez a csökkenés jelen is van (tehát működnek az alkuk), a meghirdetett árakhoz való ragaszkodás alighanem annak a jele, hogy enyhe volt a tél, és az akkor szorult helyzetben lévő tulajdonosok most egy boldog patópálos állapotban hiszik, hogy az ingatlan a korábbi áron is meghirdethető és eladható – majd egyszer. Ezt még fűti a falusi csok kiemelt helyzete is, amely sok községben valóban felverhette az ingatlanok árát, de nem a szigeteletlenekét. Az infláció augusztusra várható csökkenése árcsökkenést feltételezne. Mivel az áruházakban és a benzinkutakon sem érződik nagyobb inflációs csökkenés, a nem sürgős élethelyzetben lévőkön kívül senki nem csökkent magától árat.

Mi mozdítja el a holtpontról tavasszal már felfelé induló keresletet? Az infláció csökkenésével a hitelek kamatjainak normalizálódása mindenképp. Így nemcsak a családi támogatások kihasználásával, hanem a korábbi, 7 százalék körüli hitelek normál igénybevételével is érdemes lenne számolni. Ennek a visszatérése az Ingatlanbazár szerint többszereplős, így szeptemberre már csak az infláció mértéke miatt sem látják érvényesülni. A portál rövid távon a növekvő albérletárak által hajtott befektetési ingatlanvásárlásokat látja potenciális piaci motornak, annyi adalékkal, hogy rekordmennyiségű hallgatót vettek fel alacsony pontszámokkal is a felsőoktatásba, és az ingatlan újra befektetési tényezővé kezd válni a csökkenő hozamú állampapírokkal szemben.

Jellemzően a vásárlók a felújított, vagy beköltözhető állapotban lévő ingatlanokat preferálják, ami a befektetési hajlandóság jele. Az Ingatlanbazár továbbra is azt tanácsolja a látogatóinak, hogy hívják fel az ingatlanirodákat, mert jelen helyzetben áralku és kölcsönös engedmények nélkül a patthelyzet marad.